Грузия в последние годы стала одним из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость. Относительно низкие цены, простая процедура покупки, отсутствие ограничений для иностранцев и быстро развивающиеся города, такие как Тбилиси и Батуми, привлекают инвесторов со всего мира. Юрист по недвижимости в Грузии — реальный кейс возврата $250 000.
Однако вместе с возможностями существуют и серьёзные юридические риски. Данный реальный кейс наглядно показывает, почему юрист по недвижимости в Грузии должен участвовать в сделке до подписания договора, а не после возникновения проблем.
Адвокат Тамта Зарнадзе успешно защитила интересы клиентов и добилась возврата $250’000, уплаченных за объект недвижимости, который юридически не существовал.
Предыстория мошеннической сделки с недвижимостью в Батуми
Клиенты приняли решение инвестировать в коммерческую недвижимость в Батуми. Речь шла о коммерческом помещении площадью 260 кв.м в строящемся объекте. Продавцом выступала строительная компания, зарегистрированная в форме ООО.
Сделка на первый взгляд выглядела безопасной:
- договор был подписан непосредственно в офисе строительной компании;
- директор компании лично присутствовал при подписании;
- для «надёжности» был приглашён нотариус;
- подписи сторон были нотариально удостоверены;
- клиенты внесли 50 % стоимости — $250 000.
Оставшаяся часть суммы должна была быть выплачена позднее, после завершения определённых этапов строительства.
Первые тревожные сигналы при покупке недвижимости в Грузии
Спустя некоторое время после внесения предоплаты за апартаменты ситуация начала ухудшаться:
- строительные работы были фактически приостановлены;
- представители компании перестали отвечать на звонки и письма;
- обещанные сроки не выполнялись;
- клиенты не получали внятных объяснений.
Покупатели дали застройщику достаточное время для добровольного урегулирования ситуации, однако никаких реальных шагов предпринято не было.
После этого клиент обратился за профессиональной юридической помощью.
Юридическое нарушение №1 — отсутствие прав на объект недвижимости в Батуми
Первое, что было сделано адвокатом, — полноценная юридическая проверка документов. Результаты оказались критическими.
Выяснилось, что строительная компания:
- не являлась собственником земельного участка;
- не владела зданием, в котором продавалось коммерческое помещение;
- не имела законного права распоряжаться данным объектом.
Фактически компания продавала недвижимость, на которую у неё не существовало никаких зарегистрированных прав.
Юридическое нарушение №2 — отсутствие регистрации договора в реестре Грузии
Дополнительно было установлено, что договор купли-продажи не был зарегистрирован в Публичном реестре Грузии.
Согласно законодательству Грузии:
- любой договор с недвижимостью без регистрации считается юридически ничтожным;
- он не имеет силы в отношении третьих лиц;
- не создаёт право собственности независимо от суммы оплаты;
- не обеспечивает никакой защиты покупателю.
Таким образом, несмотря на оплату $250 000, с юридической точки зрения покупатели не имели никаких прав на объект.
Признаки мошенничества и правовая стратегия в сделках с недвижимостью в Грузии
Совокупность факторов позволила квалифицировать ситуацию как мошенничество:
- получение крупной денежной суммы;
- отсутствие прав на продаваемую недвижимость;
- умышленное уклонение от регистрации сделки;
- прекращение коммуникации после получения денег.
Дело велось одновременно в нескольких направлениях:
- уголовно-правовом;
- переговорном;
- гражданско-правовом.
Основной задачей было не формальное судебное разбирательство, а реальный и быстрый возврат денежных средств.
Результат: возврат $250 000 за 6 месяцев
Благодаря выверенной юридической позиции, последовательному правовому давлению и профессионально выстроенным переговорам:
вся сумма — $250 000 — была возвращена клиентам.
При этом:
- не потребовались многолетние судебные процессы;
- не возник риск банкротства застройщика;
- дело было решено всего за 6 месяцев.
Пострадавшая от этого случая мошенничества с недвижимостью в Грузии.
Благодарная клиентка из Гонконга 🇭🇰 собиралась приобрести квартиру в Батуми. Но недвижимость была в ипотеке — и никто ее об этом не уведомил. Благодаря юристу по недвижимости в Грузии Тамте Зарнадзе все риски были своевременно разъяснены, и клиентка была защищена от потери своих инвестиций.
Почему обращение в суд по делам с недвижимостью — не всегда лучшее решение
Хотя судебный путь возможен, на практике он часто сопровождается:
- длительными сроками рассмотрения дел;
- высокими судебными расходами;
- сложностями с реальным исполнением решения;
- риском утраты активов ответчиком.
В данном случае внесудебная стратегия позволила клиентам получить результат быстрее и безопаснее.
Выводы для инвесторов и покупателей недвижимости в Грузии
- присутствие нотариуса не гарантирует законность сделки;
- подписанный договор без регистрации не защищает покупателя;
- предоплата не означает возникновения права собственности;
- юридическая проверка должна проводиться до оплаты.
Юрист по недвижимости в Грузии — это обязательный элемент безопасной сделки.
Нужен юрист по недвижимости в Грузии или Батуми?
Если вы планируете покупку недвижимости, инвестиции в новострой или уже столкнулись с проблемами — профессиональная юридическая помощь поможет защитить ваши средства и интересы.
Тамта Зарнадзе
Юрист на сделках с недвижимостью в Грузии
Телефон / WhatsApp / Viber: +995 593 163 602
Email: tamta.zarnadze@gmail.com